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疯狂炒房客的“四大门派”!卖掉上海1套房,重庆买10套
[ 发布时间:2017-08-15 23:32 来源:未知 作者:木木 浏览 ]

在炒房的各种手段里,多个流派各有千秋,好比法租界流(盈利主要靠收取外国人租金)、凤姐变冰冰(李冰冰)流(购买破烂的房子装修后加价销售)、贵妇流(只买高档楼盘)、拆迁流(专卖老破的房子等政府拆迁抵偿)等等。各路炒房客奔忙于全国各地,寻找投资机遇。但随着一纸调控措施出台,房地产市场遇冷,各大门派武功尽废,即使是在炒房客中,被称为“神”的男人,也愈发谨慎起来。

由于土地供给充分,一直被誉为“房价洼地”的重庆(楼盘),作为全国调控楼市的样本,受到多方好评。去年四季度以来,外省市购房人群不断“涌入”,而且因为一篇网帖宣称“打飞机去重庆买房”,导致重庆炒房群体中的上海(楼盘)人尤其吸引眼球。

上海投资客欧成效,因在炒房上颇有造诣,在网络上被称为“欧神”。他甚至勇敢假想:卖掉上海一套房子,去重庆买十套,卖掉十套能够去买一整栋楼。因为上海的房价大概是重庆10倍左右。他写道,“这个倍率,对于职业炒家来说,有着非常重要的意义”。

一些人和欧成效不约而同,江北区江北嘴金融城邻近多个楼盘,因为大批投资客密集扎堆,90平方左右的高层住宅,已从去年10月份每平方八九千涨到现在一万七八,个别楼盘甚至窜到2万 。

去年秋天以来,重庆成交量不断回升,重庆市国土房管部门持续出台的多项“精细化”调控办法,对重庆楼市热度有所掌握。但数据显示,重庆仍以六个月1726万平方的成交量、21万套的成交套数,位列全国第一。其中,在4月的最后一周更是胜利打破百万大关,单周成交量达130.72万平方。

据统计,外来人员在重庆主城区购房占比由去年底的44%回落到2月份的23%,而且有近57%的外来人员认购的房屋已办理或正在办理退房手续,外来人群炒房势头迅速得到遏制。

炽热的七月,重庆楼市开始变冷。数据显示,7月10日后的一周,重庆主城区商品房成交面积再次呈现下滑,单周仅成交53万平方,环比跌幅达26%,成重庆商品房成交量四个月以来的最低值,与2016年同期相比仅增加了3万平方。

凤姐变冰冰、破房等拆迁

炒房也有四大门派

欧成效是上海本地人,98年大学毕业在一家外企工作。

2002年4月,欧成效当时的女友在名都新城以3500元每平方的价格订了一套房后,盘算放弃购买,让欧成效帮忙办理手续,他发现,比这个站还近,位置还好的处所,还有每平方1900元的房子。

“这个市场有套利机会,花了两个多月的时间到处看房,以每平方5700元的单价在南外滩买了一套房,总价60几万,三年之后的2005年,卖了175万”,欧成效说,“当时并没有激昂,知道要赚这么多钱的”。

这是欧成效的第一笔交易,从此开始了“炒房”生涯。每一年邻近除夕,别人都在备年货时,欧成效却穿梭于上海的各大小区,筛选有投资价值的二手房。

在炒房的各种伎俩里,欧成效演绎了多个流派各有千秋,比方法租界流(盈利主要靠收取外国人租金)、凤姐变冰冰(李冰冰)流(购买破烂的房子装修后加价发售)、贵妇流(只买高档楼盘)、拆迁流(专卖老破的房子等政府拆迁赔偿)等等,因为二手房的各种交易税费比较高,所以,欧成效认为收益最有效的方法是,只买不卖。靠杠杆式、负债式渐渐转动,他的观点是,上海房价的上涨利润大于民间的融资利息。

面对“是不是时常到处筹钱,遇见许多艰苦”的发问,欧效果一直缄默,并没有答复。
疯狂炒房客的“四大门派”!卖掉上海1套房,重庆买10套

北京(楼盘)上海的炒房门槛非常高,周边二手市场不发达是个制约,北京很多人买不起房子,如何选择投资城市呢?欧成效专门剖析重庆经济指标,市民消费情况,以为重庆是强二线城市最廉价,拥有上涨空间,预测重庆中心区往郊区的价钱梯度是:4万3万2万。

他在一个帖子中写道:上海楼市 80000 元/? 重庆楼市 8000 元/?,上海卖掉十套,则重庆可以买入100套。100套房子是什么概念呢。以一幢典型的重庆修建为例,28 层,二梯五户。则整幢楼 138 户。欧成效等人的筹划是,上海卖掉10 套内环线,凑足 8000万至10000万的资金,拿去建仓重庆。

“因为重庆房价真实是太廉价,而我们目光远大。未来我们的预期是 100000/?,那么现在 15000 或者 10000/? 有差别么?”

融景城在江北嘴和观音桥之间,也就是最大的 CBD 和最大的商圈之间,是许多上海炒房客最看好的楼盘。欧成效等人刚开始接触前述楼盘时,是 9000/?×81 平米,单价总价都比较理想,但尔后被上海人猖狂团购了 200 套,“开发商杀红了眼,号称下一期要开到2万”,欧成效认为,“我就兴趣不大了”。

当然,这些团购并不是欧成效主导的。7月初,售楼处一位工作职员表现,目前只剩下150平方以上的大户型,单价在2.5万元左右。

欧成效深信,在寰球通货膨胀,“2020收入倍增打算”等大背景之下。“塞给重庆人民200万/套房子,是相对没有问题的,重庆人累赘得起200万的房子,乐观一点300万也可以,他们有这个购置力”。

他写道:因此60至70万总价这个区段的房子非常看好。分分钟可以涨三倍。重庆楼市,就像坐在一个炸药桶上面。哪怕没有特殊利好,也随时开涨。

很多人都是闷声大发财,欧成效却把炒房心得都写出来。他认为,炒楼成为热学,才会降房价。而对于投资客来说,降价是好事。

服装厂一年的利润

还不如买一套房子的收益高
疯狂炒房客的“四大门派”!卖掉上海1套房,重庆买10套

2016年之前,即便在全国涨声一片的情形下,重庆的房价一直坚持稳定。首先是供应充足,从2008年开端,重庆以乡村宅基地为冲破口,引导农村土地流转,创造性地发明了“地票”交易制度。从此,为农村宅基地化身为城市建设用地指标供给了“入场券”。依据重庆官 方提供的数据,截至2016年5月上旬,整个重庆市累计交易地票17.7万亩。同时,重庆对于土地的拍卖治理也比较严格,要求投标者预交高额的竞拍保障金。

只管如斯,去年秋天之后,却有不少外地人开始把眼光投向这座山城。

保利观澜位于重庆江北区溉澜溪,步行一公里,便可达到行将有20多家金融机构入驻的江北嘴金融城。去年秋天,这一楼盘单价每平方9000元左右,首套房首付只要20%,假如买一套80平方米左右的两居室,二三十万就能买一套。

今年7月底,保利观澜楼盘最新开盘价已涨到16000到17000每平方,但是从上海前往重庆方案再次购房的周密却“担忧涨不起来”。

因为,与去年秋天相比,四周楼盘已经翻涨一倍。

周密看惯了北京、上海单价动辄每平方8万、10万的住宅,去年10月,他按耐不住心坎的冲动,卖掉上海一套房,在重庆某楼盘买了8套房。他说,除了房贷政策收紧之外,对重庆楼市的不利因素并不多。

今年夏天,北京市民张伟开始重庆的看房之旅,还有几位上海、杭州(楼盘)的购房者,大家共同组建了一个重庆买房群,相互交换购房信息。有的持续看涨,有的担心重庆房价涨不起来,张伟也开始犹豫起来,“售楼处的人确切很多,毕竟有多少成交就不知道了”。

另外一名专门跑去了重庆看房的女士表示,她年初买了一套二手房,但是办理各种手续前后去了4次。之前她看上了一个楼盘在8月中旬前后开盘,打算再去一趟,“不外今天打电话,这个项目标预售证还没批下来,不知是否能如期开盘。”

蒋先生是重庆一家服装企业的负责人,之前一直中规中矩做生意。去年秋天出差深圳(楼盘)时,发现深圳郊区各大楼盘非常火爆。蒋先生认为势头不妙,担心重庆房价上涨,于是打电话让侄儿抓紧买房。侄儿很快在照母山买了一套,单价8000元左右。

回到重庆后,蒋先生迅速选中九龙坡区一个楼盘买了两套房。半个月后,本人购买的楼盘从每平方8000元涨到8500元,他用亲戚的名字又买了三套。即将后,又在沙坪坝买了一套二手学区房出租。现在,这些房子每平方已经涨价3至4千元,也就是说,一套90平方左右的房子一年已经增值约30万。

“我服装厂一年的利润还不如买一套房子的收益高,兄弟啊,这年头实业不好做”,蒋先生对感慨: “我问了很多中介,最近二手房看房的比较少,外地人也很少来重庆买房,固然手里还有点现金,但是不敢再买了”。

外地人和本地人穿插助力,重庆楼市的成交量显明上涨。据易居研究院智库中心的统计数据显示,从2016年12月下旬开始,重庆的新建商品房成交面积显著升温。11月份新建商品房每周成交面积在55万至76万平方米浮动,而12月19日至25日,周成交面积迅速升至87万平方米,在随后包括元旦假期的一周,成交面积更是多达129万平方米,近期成交量的最高值。

从重庆整个2016年成交的面积来看,2016年12月26日至2017年1月1日这一周的成交量,甚至超过了2016年2月份和7月份全月的成交。

而公然数据显示,2017年以来,重庆楼市以六个月1726万方的成交量、21万套的成交套数,位列全国第一,其中在4月的最后一周更是成功突破百万大关,单周成交量达130.72万方。

买与不买的纠结

炒房客:“我晚上睡不着”

重庆市政府相关部门显然不愿楼市过热。从1月6日开始,重庆市相关部门已经六次发出楼市调控的声音。

对“三无”人员的纯炒家,重庆市表示出了极大关注。1月13日,调控政策再次出台,重庆市财政局新闻发言人表示,1月14日起,个人住房房产税的征收对象从“在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套(含第二套)以上的一般住房”调整为“在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的首套及以上的普通住房”。

在1月11日的《重庆市国土房管局新闻发言人就近期房地产市场相关问题答记者问》中,明白表示对江北保利观澜等8个项目重点关注,增强执法。

实在,欧成效早在2016年11月的一篇文章曾写道“对重庆极为复杂的心态”??“一方面,我想远航重庆。巴不得把所有的80000元/?的房子都抛了,全改成8000元/?的房子。这样,我是‘价值’在手。由虚入实。从此可以畅享实体财产带来的富豪感到。”

“另一方面,则是我深深的知道,‘重庆楼市’仍未启动。而上海楼市,正处于‘万马飞跃’的状态。”

“因此我们对于重庆的立场,嘴面上喊得如火如荼,但是另一方面,我们的主力依然在上海。我们在重庆的正式大规模建仓,依然没有开始。即使买了几套,也是属于试水,以免一无所有心中遗憾。按资产论,可能连总资产的3%都不到。”

“贵不代表它不涨,因为泡沫会维持很大一个倍数,但是我晚上睡不着”,欧功效如是说。

7月初,重庆一家地产开发企业高管表示,新的这一轮市场行情简直要见顶了。政府管控、存量房伟大、人口流入少,要害是供应太大,房价会涨,但疯涨的可能性不大。

有关人士表示,预计近期会有更有力度的调控政策出台,以抑制房价的过快上涨,使市场回归感性。

重庆的房价堪称是中国楼市的“一股清流”。过去五年,重庆GDP增长了98%,居民人均收入增长了55%,而房价却只增长了12%。有一份《2016年10月全国100城市房价排行榜》中显示,重庆房价排名62位,均价7195元/?,甚至被兰州(楼盘)、南宁甩在了后面。

被压抑多年的重庆房价,会涌现补涨或报复性上涨吗?多位市场人士表示,未来重庆房价向理性回归,应该是个或许率事件,虽然重庆房价被低估,但因为供应充足等原因,未来上涨的空间有限。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,目前全国比较优质的且房价没太上涨的城市主要包含长沙(楼盘)、重庆和成都。成都已经出台调控政策,重庆房价虽然上涨最慢,但是房价继续上涨,也有出台限购限贷政策的可能性,“当然,重庆属于相对炒作少的城市,房价只会涨不会跌,幅度会根据不同区域决议的。从本钱角度看,自身重庆房价不算太贵,关键是持有时间的问题”。

2008年欧成效就去过重庆10次,从前十年前后差不多去了30次。他表示,2012 年在重庆买了一点,至于为什么没有买更多,他说主要是腾不出手,二是谈一个大标,还没有谈成。

在读者留言中,有人疑惑:“推高重庆,您是不是想趁机出货”。欧成效表示:要智商低到什么程度,才会相信,一个人的气力可以炒起一座城。要智商低到什么水平,才会相信,房价是靠“炒楼”炒上去的。

他的回复是:“对不起,没仓”。
  

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