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一线城市豪宅均价逼近10万 成交同比增长超四成
[ 发布时间:2017-01-24 15:34 来源:未知 作者:木木 浏览 ]

中国一线城市豪宅市场量价齐升。对豪宅市场最新统计显示,2016年一线豪宅产品全年累计成交亲近2万套,成交量同比2015年增长44%。同时,成交量井喷促使价格短期内迅速拉升,2016年四季度,一线城市豪宅均价逼近10万元/平方米,达到有史以来最高位,与2015年同期相比增幅达27%。可见,近两年一线城市豪宅市场呈现“量价齐升”的态势,且住宅产品出现“豪宅化”的发展趋势。

上海易居房地产研究院于近日发布2016年第四季度及2016年《一线城市豪宅市场研究报告》指出:豪宅市场崛起的历史偶然性。首先是改革开放以来,中国获得了举世瞩目的发展造诣,中国人也走上了富裕之路,中高端置业客群逐渐增多。豪宅市场在一线城市甚至是全国其余经济向好的地区,迎来了历史性的发展机会。这是因为豪宅产品,一方面能知足富饶人群自主、享受需求,同时也具备一定的投资属性。其次是豪宅市场的崛起,有利于我国房地产供应结构的升级,曾经仅仅出现在豪宅项目中的高智能、低碳技巧、绿色生态等配置,目前开端应用到一些普通商品住宅项目中,从而将激发新的住房消费需求。但是受到中央“房子是用来住的,不是用来炒”的楼市定调影响,豪宅的投资属性将在未来一段时间受到限制。

该报告预计2017年一线豪宅市场将量缩价稳。这是基于楼市调整政策的影响,2017年一线城市楼市将全面进入调整期,商品房成交量将环比下降,豪宅市场也不例外,成交量萎缩程度甚至会高于普通住宅,但源于豪宅产品较好的抗跌性优势,其成交价格将保持根本安稳。
一线城市豪宅成交价季度走势

该报告显示,2016年,一线豪宅全年累计成交19811套,相比2015年增长44%,豪宅成交量在2015年暴增的基本长进一步攀升。 2016年四季度,一线城市豪宅成交均价为97152元/平方米,达到有史以来历史最高位,与2015年第四季度均价76526元/平方米比较,同比增幅达27%,但与2016年第三季度相比,同比增幅出现回落,下降4个百分点。
一线城市豪宅成交量季度走势
   该报告以为,2016年一线城市豪宅市场有以下几方面特点:

第一,2016年一线城市豪宅成交量同比增长超四成。只管2016年四季度,一线城市豪宅成交4188套,成交量出现显著回落,环比下降27%,同比下降46%。但是,2016年全年累计成交19811套,相比2015年增长44%,豪宅成交量在2015年暴增的基础上进一步攀升,能够说一线城市住宅产品呈现“豪宅化”的趋势。

从近两年一线城市豪宅市场总体来看,成交量连续倏地增长原因较多。易居研究院研究员曹倪娜将其归纳为以下两点:一,在前期政策支持、货币宽松、经济L型走势预期的多重鼓励下,叠加土地稀缺和中心区位的优势,一线豪宅成为了难得的优质投资标的,部分高净值群体和专业机构投资购房热忱空前高涨;二,高端改良需求借机加快释放,随着收入程度的进步,居民对高品德生活的追求,加上一线城市更完善的公共配套,高收入群体也很愿意换置到栖身更舒服、配套更完备的高端寓居社区。

成交量的井喷带动了价钱短期内迅速拉升,在无形中堆积了短期风险,因此进入2016年第四季度,随同着“分城施策,防备危险”的中央精力,包含4个一线城市在内的二十余个楼市热门地域,集中式出台楼市调控政策,并不断进级加码。在政策的掌握和指导下,一线城市豪宅市场进入了“速冻状态”,供给量的下滑带动了成交量下降。

第二,2016年一线城市豪宅成交均价迫近10元/平方米。2016年四季度,一线城市豪宅均价为97152元/平方米,到达有史以来最高位,与2015年第四季度均价76526元/平方米比较,同比增幅达27%,但与2016年第三季度相比,环比增幅涌现回落,下降4个百分点。

回想近三年一线城市豪宅市场,成交均价浮现稳步增长的态势,同比增幅始终坚持在正区间,最低同比增幅呈现在2014年4季度,为10.2%,最大同比增幅出现在2016年3季度,为31.9%。这是因为,一线豪宅与一般住宅相比,拥有本身特殊的运行规律,受市场或者政策的影响较小,抗跌性强,稳健性高。

此外,一线城市住宅用地供应量逐年萎缩,土地成交价持续上涨,地价的涨幅已经高于房价。伟大的土地本钱压力迫使开发企业,通过拔高楼盘的定位,提高产品的建安和装修品质的方式,增加产品附加值,获取较高的溢价率,因此,一线住宅产品呈现豪宅化的发展趋势。
2016年一线城市豪宅成交量与增幅

第三,2016年豪宅成交量上海深圳居前。2016年全年,北上广深四个一线城市豪宅公寓成交套数分离为3603套、10180套、236套、5792套。上海、深圳市场成交最多,特殊是上海,成交量增长141%。北京成交量前三的楼盘分别是鲁能钓鱼台美高梅公馆589套、泛海国际185套、龙湖西宸原著173套;上海成交量前三的楼盘分别是地产?尚海郦景903套、瑞安瑞虹新城659套、徐汇公园道壹号399套;广州成交量前三的楼盘分别是汇悦台106套、凯旋新世界48套、尚东君御23套;深圳成交量前三的楼盘分别是半岛城邦花园593套、恒裕滨城487套、前海时代417套。
2016年一线城市豪宅成交套数占比

2016年一线城市豪宅成交结构中,成交套数上海占比52%,深圳占比29%、北京占比18%;广州占比1%。
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第四,2016年一线城市豪宅套均面积约211平米。2016年一线城市豪宅套均面积约211平方米,相比2015年扩大19.1%。四季度,一线城市豪宅套均面积211平方米,环比扩大20.3%,同比扩展31.7%。从2016年度数据对照来看,四个一线城市仅北京和广州户均面积小幅缩小,主要由于统一楼盘产品中,成交户型的增大,如泛海国际、紫辰院等,以及相对大户型项目标成交,如滋润御府、使馆壹号院、中粮瑞府等楼盘。

对于豪宅市场发展趋势,曹倪娜有如下意见:首先,户型的面积大小不再是豪宅的唯一考量指标,客群更加关注产品自身的硬件设施,区位交通以及对小区内外的公共配套。从供应方面看,除了地段优势之外,开发商品牌公认度、产品科技含量高、社区生态环境好、周边优质教导资源等都是当前豪宅公寓的标配和卖点。其次,伴随着土地资源稀缺性凸显,以及二胎政策的放开,中国人家庭构造或正在产生转变,部分豪宅产品面积的晋升,源于购房需求的多样化,几代同堂的多空间置业产品,在一定水平上吸引不少中高端改善客群。

易居房地产研究院的报告,还显示了2016年一线城市豪宅项目成交的量价排名。一,成交量排名:从2016年全年来看,北上广深四个一线城市豪宅(均价在7.2万元/平方米以上)的有成交发生的楼盘达299个,其中有93个楼盘全年成交在3套及以下,这些成交量极少的项目大部分都是尾盘。在成交量排名中,上海浦东新区地产?尚海郦景以903套成交量位列第一位;第二位是上海虹口区瑞安瑞虹新城,成交659套;第三位是深圳南山区半岛城邦花园,成交593套。全年成交超过300套的豪宅公寓楼盘有14个。全年成交量排名前50位楼盘成交量均超百套。得益于此轮房地产回暖周期的带动,为诸多购房者和投资客创造了购置豪宅的机遇,一线城市豪宅市场开启“主升浪”。

二,成交价排名:2016年全年,一线城市豪宅TOP50成交均价排名中,前10名的楼盘,均价全部在15万元/平方米以上,第一名汤臣一品均价打破20.6万元/平方米。榜单前四位楼盘全部位于上海地区,分别是浦东汤臣一品、原闸北华侨城苏河湾、浦东翡翠别墅和华洲君庭,第五位是北京朝阳区北京壹号院,均价在15.8万元/平方米左右。深圳地区成交均价最高的项目是深圳湾壹号,以均价15.2万元/平方米,位于榜单第九位。

2016年,一线城市豪宅公寓产品,成交均价全体超过10万元/平方米的楼盘有65个,而2015年同期只有24个,同比增幅高达171%。对此,曹倪娜认为,这种状况泄漏出一种趋势,由于土地价格的飞涨,开发商为了项目能盈利,给楼盘增加很多附加值和配套设施,以增加项目溢价才能,从而迫使许多非豪宅项目走向了高端化的门路。

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