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房地产改革
[ 发布时间:2017-08-02 21:43 来源:未知 作者:木木 浏览 ]

起源: 时代周报 作者:谢江珊

只管在住建部及八部委7月20日圈定的首批12个住房租赁试点城市中,上海不在其列,但此前半个月,上海的住房“十三五”计划中提出新增租赁住房用地1700公顷,预计推出70万套租赁住房。同时,明白提出“落实市、区责任,以区为主,施展区属国有企业功能,增加政府持有的租赁住房比例,起到托底保障和市场‘压舱石’‘稳定器’的作用”。

再往前的7月4日,上海首次发布两幅土地用途为“只租不售”的拟出让地块公告。

7月24日,这两幅地块被两家上海本地国企零溢价竞得。

“租购并举,是解决住房问题的必定选择。发达的住房租赁市场,是国际化大都市建设的重要条件。相信随着70万套租赁住房逐步投入市场,上海将逐步迈入租房时代。”上海财经大学副校长姚珍玲对记者总结道。

70万套租赁住房。万科董事会主席、首席执行官郁亮在接受新华社采访时表示,这标记着一线城市正为解决寓居问题做尽力,而这一轮房地产行业的调控,让他认为像“回到了1998年”。7年前接收《中国证券报》采访时,他亦曾表现“行业需要回到1998年货币化改革的初衷”。

在郁亮的回想里,当时改革的初衷,是“启动房地产的市场化,建立了不同类型的住房保障体系,包含保障房、经济实用房、商品房等。那一轮改革对中国实体经济发展带来伟大作用,释放老百姓的居住需求,拉动内需增长”。

中国房地产的“租房时代”,眼看着行将到来。而1998年的初衷,还回得去吗?

福利分房那些年

“你们都羡慕我们那会儿能分房,不必自己掏钱买,但分房也真的太难了。”房价居高不下的当下,不断有人“思念”起福利分房时代,而上海某国企退休员工吴阿姨回忆起当年感叹不已,“当时单位的房子很紧张,不是所有人都能分到的。我们家双职工,等了6年,人均2平方米以下,1988年分到一个独身宿舍,当时儿子都3岁了。”

吴阿姨分到的宿舍在筒子楼里,不到20平方米,一层楼共用卫生间,厨房搭在走廊里,在房中间拉张帘子,隔出个小房间出来给儿子住。“螺蛳壳里做道场,日子还过得下去。”吴阿姨笑着对时代周报记者比画。

“统一治理,统一分配,以租养房”,曾是1949年以后我国实行的公有住房实物分配制度。城镇居民的住房主要由所在单位解决,各级政府和单位统一依照国家的基本建设投资方案进行住房建设,住房建好后,结合级别、工龄、年纪、栖身人口、辈数,人数、有无住房等一系列前提分给员工居住,收取极低廉的租金。这种打算经济时代特有的房屋调配形式,实际上是一种福利待遇。

随着市场经济体系的进一步推进和深化,福利分房的弊病日趋严重。上海交通大学特聘教学、中国发展研究中心主任陆铭对时代周报记者剖析,福利分房跟企业挂钩,给传统的国有企业带来极大累赘。其主要弊端在于,住房不能交易,“有需求无法知足,换工作怎么办?”

1994年7月18日,《国务院关于深入城镇住房制度改革的决议》出台,象征城镇住房制度改革之路正式启动。1998年3月29日,时任国务院总理朱?基在“两会新闻发布会”上宣布:“住房的建设将要成为中国经济新的增长点,我们必需把现行的福利分房政策改为货币化、商品化的住房政策,让人民大众本人买房子。整个房改计划已酝酿三年多,我们准备今年下半年出台新的政策,结束福利分房,住房分配一律改为商品化。”

当年7月3日,国务院进一步细化方案,以“撤消福利分房,实现居民住宅货币化、私有化”为中心,宣布从1998年下半年开始停止住房实物分配,逐步实行住房分配货币化。

至此,履行近40年的福利分房制度从政策上退出历史舞台,“市场化”成为住房建设的主题。

改革的初衷是什么?

“1998年是我国房地产历史上的一个分水岭。”姚玲珍告知记者,停止住房福利分配,实施住房分配货币化,是住房分配制度改革的一个重大打破,从基本上推动了住房商品化过程。对于增加住房的有效需求,启动房地产消费市场,推动整个产业链的发展,拥有非常踊跃的作用。

在姚珍玲看来,上海的房地产市场化改革要先于全国。“1992年邓小平同志南巡讲话后,建立社会主义市场经济成为共鸣,上海引发了一轮房地产发展热潮。”一是,土地应用制度改革全面推行,土地使用权大规模进入市场;二是,房地产企业数目迅速扩大;三是,房地产投资成倍增长,商品房开发和竣工面积直线回升。1998年之后上海房价总的来说都是处于上涨状态,带动了许多行业的发展,增进了就业。

“房地产货币化改革的初衷是为了推进整个中国发育出来一个房地产市场,使住房的提供不再是一个简单的福利,以后不论是买房或租房,都是各人的选择,从需求端催生了后来房地产市场的发展。1998年之后上海楼市发展倏地,基本上缓解了上海市的住房短缺问题。”陆铭提示道,“跟现在上海人口增长所带来的连续增加的住房需求相比,上海的住房供应还是不够,房价高就是对住房短缺的反应。现在事实上房价程度已经形成对城市竞争力的影响,对吸引人才留在上海已经构成一个宏大的障碍。”

“全国接下来鼎力发展租赁市场,是一个确定的事件。”陆铭指出,发展租赁市场有部分原因是为了下降城市进人的本钱。“现在的做法很简略, 在批地的时候就划定未来盖的房子只能租不能售,往这个方向走,大力激励租房市场。”

两幅“只租不售”的地块,终极成交楼面单价分离为浦东新区5568元和嘉定区5950元,项目建成后将至少提供1897套租赁住房房源,缓解住房艰苦,为树立租购并举体系供给助力。

“作为上海一批租赁用地,具备一定标杆性意义,需要国企先带头、先试水,待该模式运行成熟后,可能会在社会上推广。”姚珍玲分析,这是因为国家对北京和上海的定位与其余大中型城市不同。按照规划,上海全市常住人口规模到2020年要把持在2500万以内,北京则要疏解非首都功能。

“在住房短缺的处所增加供给。上海和北京的住房最缺乏,按道理讲应该大力发展租赁市场,但这两个城市又要掌握人口,如果大力发展租赁市场,量上去了,人口就节制不住,又成了问题。”陆铭表示。

回不去1998年,但站在新出发点上

与1998年刚启动改革时的情形相似,那时,人们面对住房货币化改革不知应该从何做起,现在,人们面对“租售同权”不知到底该如何落地。

“以前主要是以租房为主,买房的比重不高,1998年中国开端进入住房市场化改革,商品房市场逐渐发展起来。从这个角度来讲,进步租赁住房的比重,是有点这个味道。但又有实质上的不同,以前的租房市场跟单位结合,现在假如再发展租赁市场,不会跟这个联合。当年租住公房简直零成本,现在的租房市场根本上仍是以市场价为基本的定价—当然不消除租房市场以公租房或廉租房的形式涌现,租金可能带有政府补助,这跟当年非常不一样。在这个意义上来讲,不能说是走向了租房市场,或者又回到1998年。”陆铭强调。

姚珍玲指出,如今希望在政策支持下发展住房租赁市场,解决一部分人的住房问题,不属于从前的福利分房。“历史是朝前发展的,过去是回不去的。如果说房地产市场改革,那么现在确切是一个新的起点,摸索长效机制、发展租赁市场,如1998年一样,是对房地产市场进行大的改革。”

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